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A manutenção predial é uma rotina importante nos condomínios e que não pode ser negligenciada pelo síndico. Ela engloba atividades e serviços que garantem a segurança, a conservação e a confiabilidade da edificação.

O serviço de manutenção predial é considerado cada vez mais essencial para os condomínios. É necessário que o síndico proporcione ao condomínio, bem como, aos seus moradores, certa ordem e boas habitações dentro do previsto.

São várias as atividades inclusas no serviço de manutenção predial, divididas entre preventivas e de reparos, cujo principal objetivo é assegurar condições de segurança, conservação, limpeza e qualidade ao condomínio – tornando a experiência de todos os moradores mais agradável.

Quais os serviços inclusos na manutenção predial preventiva?

A manutenção predial preventiva é aquela que antecede o reparo. Por isso, ela está ligada à elaboração de um planejamento das atividades que conservam a capacidade funcional do edifício. Alguns serviços que constam no plano de manutenção predial preventiva são:

• Inspecionar instalações hidráulicas e elétricas;
• Verificar o funcionamento dos elevadores, instalações de gás e boa condição da cobertura;
• Inspecionar áreas comuns, equipamentos e sistemas de segurança, dentre outras.

Quais os serviços são inclusos na manutenção predial corretiva?

O planejamento de manutenção predial corretiva inclui alguns serviços que devem ser solicitados caso necessário. Confira alguns deles:

• consertos em vazamentos nas instalações de água;
• impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração;
• conserto de rachaduras e eventuais fissuras na estrutura;
• troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar.

Durante a manutenção corretiva, a máquina fica parada um tempo maior e é necessário, algumas vezes, comprar urgentemente materiais, o que nem sempre favorece a procura pelo melhor preço. Também se faz necessária a mão de obra, que pode sair cara.

A manutenção corretiva pode ser planejada em alguns casos, mas não é necessariamente dessa forma em todos. 

Quando planejada, percebe-se que o desempenho em determinado equipamento caiu e dá tempo de programar-se, corrigindo o problema antes que ele pare de funcionar. Já quando não, a falha já aconteceu.

Quais os serviços são inclusos na manutenção predial preditiva?

A manutenção predial preditiva envolve uma técnica que consiste em avaliar as atuais condições dos equipamentos e das instalações. Com o apoio de um acompanhamento planejado, inclusive com inspeções, os técnicos recolhem dados para fazer uma análise do que está efetivamente ocorrendo.

Essa estratégia define qual será a periodicidade da manutenção de um determinado equipamento ou instalação. O que ajuda a reduzir as paradas prolongadas da manutenção corretiva, que sempre resultam em custos mais altos.

Para efetivar essa análise proativa, os técnicos utilizam câmeras termográficas, técnicas de ultrassom, testes que avaliam as vibrações e outros dispositivos. Porém, esses aparelhos também podem ser usados na manutenção corretiva e na manutenção preventiva.

Entre as vantagens que esse tipo de manutenção oferece, podemos destacar:

• a diminuição das intervenções de correção;
• o período estimado das avaliações nos equipamentos/instalações;
• a garantia de maior confiança em cada equipamento;
• o aumento na vida útil dos equipamentos/instalações;
• a definição das causas que originaram os problemas;
• os custos mais baixos.

Reparo de equipamentos 

Além da manutenção das áreas comuns, os equipamentos também merecem uma grande atenção do serviço de manutenção predial. Se você é síndico de um edifício com vários andares, deve imaginar o caos que seria ficar sem elevador durante alguns dias. Os moradores do 12º andar certamente ficariam bem insatisfeitos.

Portanto, a rotina de reparo se torna vital para manter a harmonia entre os condôminos e evitar situações problemáticas.

Serviços elétricos e hidráulicos

Os serviços elétricos e hidráulicos se referem à manutenção de toda a rede elétrica e de encanamentos de um condomínio. Por conta da complexidade da estrutura de um edifício, que é muito maior do que uma casa, por exemplo, esses serviços são constantemente necessários.

Imagine só o problema causado por um vazamento de água em um apartamento no quinto andar. As chances de que ele tenha um impacto nos apartamentos do quarto andar são muito grandes se o problema não for resolvido em tempo.

Controle e monitoramento

Qualquer que seja o tipo de manutenção predial, é preciso envolver os procedimentos de controle e monitoramento dos serviços a serem realizados. Uma dessas medidas é orientar e treinar zeladores para que consigam acompanhar o andamento das tarefas de manutenção.

É importante destacar que, apesar do treinamento especializado, a presença de profissionais qualificados para fazer o controle e o monitoramento garante a segurança do serviço. Cada tarefa requer a observância de normas técnicas, e somente alguém com conhecimento consegue avaliar se a manutenção foi adequada.

Como se pode notar, todos os serviços de manutenção predial são semelhantes, porque envolvem a análise dos equipamentos e das instalações dos edifícios. A principal diferença se dá em relação ao momento em que ela é feita.

A preventiva ocorre antes do reparo, mas se baseia em projeções sobre a funcionalidade dos equipamentos. A preditiva pode também em alguns casos anteceder o reparo, mas é baseada no estado como se encontra, já a corretiva é realizada após a falha do equipamento.

Em todas elas, é feita a análise das instalações elétricas e hidráulicas, da estrutura física, das áreas comuns, do sistema de segurança e de equipamentos dos edifícios (elevadores, extintores, iluminação e outros).

Zeladoria

A zeladoria é responsável por intermediar as decisões da administração do condomínio e a execução dos serviços contratados. A rotina de fiscalização de todas as áreas do condomínio é fundamental para que os potenciais problemas sejam resolvidos de forma preventiva.

Conclusão

Por fim, o serviço de manutenção predial também precisa verificar a capacidade funcional da edificação. Ou seja, será que a estrutura física do prédio continua segura? É necessário realizar algum reparo para prolongar a vida útil da construção e evitar acidentes?

Um edifício é uma estrutura física que sofre deterioração com o passar do tempo. Por isso, é tão importante verificar, periodicamente, as condições atuais de toda a construção, principalmente em prédios mais antigos e que já apresentaram algum tipo de problema relacionado a esse aspecto.