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A manutenção predial é uma rotina importante de serviços e atividades que visam assegurar as condições de segurança, conservação e confiabilidade de edifícios. 

Desta forma, o objetivo é atender e oferecer, por muito anos, as melhores condições de instalações aos seus moradores e usuários, resistindo ao uso e aos agentes que alteram suas propriedades técnicas iniciais.

O plano de manutenção predial preventiva é fixado pela norma NBR 5674/1999, que orienta a organização de um sistema de manutenção em edificações. Quando falamos em prevenir, pensamos no momento que antecede o reparo, o que pressupõe um planejamento.

Conheça um pouco mais sobre o plano de manutenção predial e tire todas as suas dúvidas com o artigo a seguir.

O que é uma manutenção predial preventiva

O Manual do Síndico do CREA-SC define Manutenção Predial como o conjunto de procedimentos regulares programados para conservação e preservação do condomínio e de suas unidades. 

Quando efetivadas, mantêm as condições de segurança e de funcionamento das instalações e, por consequência, a integridade do patrimônio, de seus usuários, além de possibilitar a valorização do imóvel e a economia com despesas não previstas, acerca de danos de grande monta.

No caso de estruturas de concreto, por exemplo, estudos demonstram que o custo de intervenção aumenta em função do tempo. Entre a manutenção preventiva e a manutenção corretiva (quando já existe o dano), o custo relativo aumenta cinco vezes em comparação aos custos de prevenção.

Isso se deve graças as áreas já se tornaram mais degradadas e as intervenções precisam ser maiores. Profissionais habilitados e com conhecimentos técnicos especializados são os indicados para os serviços voltados à manutenção predial preventiva.

Os profissionais registrados pelo CREA são habilitados para a atividade, como engenheiros civis, engenheiros eletricistas e tecnólogos. 

A execução de projetos e obras por pessoas não habilitadas aumentam o risco de uso de materiais inadequados, cálculos incorretos, suscetibilidade a acidentes e a prejuízos até mesmo irreparáveis.

Com qual periodicidade devo fazer a manutenção predial preventiva

Ainda que os manuais determinem o período de manutenções, a engenheira alerta que fatores ambientais e externos podem alterar substancialmente o tempo em relação ao que foi estimado. 

Inclusive uma boa manutenção preventiva que inclui serviços simples, como a limpeza regular de ralos e caixas de gordura, por exemplo.

Você vai encontrar em um manual de condomínio que a vida útil de determinado tipo de impermeabilização é de 20 anos, por exemplo. 

Então, nas inspeções de manutenção predial preventiva o engenheiro perito poderá identificar se é necessário fazer a substituição antes dos 20 anos ou depois, conforme o desempenho do produto e do sistema, com os demais itens da edificação.

Assim, é fundamental entender que cada construção tem suas características gerais e o perito em engenharia é o profissional que pode avaliar o tempo correto para as intervenções e avaliar a execução de manutenções efetuadas. Ele também deverá propor continuidade ou novas soluções de sistemas e serviços.

A finalidade é aumentar a vida útil do edifício e garantir um menor custo de manutenção.

Como saber exatamente do que cuidar na manutenção predial efetiva

Para evitar a perda de desempenho de qualquer função oferecida pelo condomínio por conta da deterioração de seus componentes, trace um plano de prevenção seguindo os seguintes aspectos:

• Inspecione instalações hidráulicas (bombas, infiltrações, caixa d’água, caixas de passagem de esgoto e gordura);
• Examine elevadores e a sala de máquina, assim como as instalações elétricas relacionadas;
• Verifique as instalações de gás;
• Inspecione os equipamentos e sistemas de segurança;
• Verifique a integridade da cobertura (componentes, vedações, fixações);
• Verifique instalações elétricas (conexões e estado dos contatos elétricos e seus componentes);
• Inspecione as áreas comuns (piscinas, playground, sauna, salão de festas, jardins);
• Efetue a limpeza da fachada

Quais os benefícios de fazer uma manutenção predial preventiva

Nos primeiros anos de um novo empreendimento, a não observância do plano de manutenção entregue ao condomínio pode caracterizar em perda da garantia dos sistemas construtivos por parte da construtora. Porém, a vida útil da construção certamente será reduzida.

Muitos condomínios percebem a importância desta ferramenta somente no momento em que muitos dos sistemas construtivos já estão com seu nível inaceitável, como, por exemplo, infiltrações, quedas de revestimentos em fachadas, problemas elétricos, entre outros. 

Para a regularização destas pendências os custos são muito maiores se comparados aos custos de manutenções prevenindo estes acontecimentos. A utilização de um plano de manutenção predial elaborado por um engenheiro especialista gera uma grande economia a longo prazo, reduzindo gastos não previstos e evitando problemas indesejados.

Na dúvida de como proceder, deve-se consultar um engenheiro especialista em perícias de engenharia e/ou manutenção predial, sendo que a contratação de um laudo técnico, através de uma inspeção predial, indubitavelmente, é a melhor alternativa para priorizar as manutenções mais urgentes e necessárias para a vida útil da edificação.

Porque é importante fazer a manutenção predial preventiva

A manutenção predial é a prática responsável por cuidar do funcionamento de toda a infraestrutura de um edifício, com cuidados com os sistemas elétrico, hidráulico, segurança, incêndio, comunicação, entre outros.

Isto é, a partir da manutenção é possível manter todos os serviços do prédio funcionando como se fossem novos.

Isso inclui prezar pelos cuidados estruturais, seja com uma simples pintura periódica que mantém o visual atrativo, ou por ações mais profundas como a troca de componentes para evitar uma pane elétrica do quadro de energia.

Essas ações fazem com que o edifício seja preservado, a segurança esteja garantida, além de gerar uma economia aos bolsos dos proprietários, uma vez que antecipar um problema tende a ser mais econômico do que solucionar um conflito já estabelecido.

O fato é que os cuidados adotados trazem benefícios significativos para os condomínios que devem ser respeitados e garantidos.

Conclusão

A manutenção predial é importante para garantir a conservação, segurança e conforto em qualquer estrutura de imóvel. Além de tudo, ela tem a ver com a redução dos custos, então é fundamental elaborar e executar um plano funcional e que ofereça excelentes resultados.